생활밀착경제용어
6월 17일 정부가 관계 부처와 합동하여 `주택시장 안정을 위한 관리 방안`을 발표했습니다.
이 내용에는 `법인 부동산 종부세 인상, 갭투자 원천 차단, 규제지역 목록`등의 내용이 있었는데요.
[6.17부동산대책] 정리 글을 작성하기 앞서, 현재 상황을 이해하기 쉽도록 관련 용어를 먼저 정리해 봤습니다.
갭투자란
정부는 갭투자를 차단하고 실 수요자를 보호하기 위해 규제 지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제를 강화한다고 했는데요.
갭(Gap)투자란 쉽게 설명해서, `남의 돈(은행 돈)으로 집 사기(= 실 소유 시 투자하기)`입니다.
(갭투자 = 임대 목적 매매)
자극적일 수 있지만, 쉽게 풀어 해석하면 맞는 말입니다.
정부가 괜히 규제 하는 게 아니고, 이 때문에 `갭투기`란 말도 나온 것이죠.
영어 Gap(갭)은 `차이, 빈 자리, 공백`을 의미하고, 부동산에서는 `차액`을 의미합니다.
갭투자는 전세를 구하는 사람(또는 실 소유자)의 전세 자금과 내가 가진 (소액의)자금을 합쳐 집을 구매 한 후, 그 구매한 집을 전세를 구하는 사람(전세자금을 낸 사람 또는 실 소유자)에게 전세를 내주는 것(전세로 거주 하는 것)입니다.
대략적으로 갭투자가 진행되는 단계(하는 방법)를 `5단계`로 구분하면 다음과 같습니다.
10억 짜리 집을 사고 싶다
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8억 짜리 전세를 구하는 사람을 찾는다
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8억 전세금을 먼저 받는다(or 갭투자 전세 대출을 받는다)
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내돈 2억을 더해 10억짜리 집을 산다
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8억 전세를 내준다.
"내 돈 2억으로 10억짜리 부동산 매매에 성공했습니다"
단순히 `갭투자`만 설명한 예시일 뿐 매매 과정과 매매 후의 일에 대해선 언급하지 않겠습니다.
*갭투자는 리스크(위험도)가 높은 투자 방식입니다.
조금만 생각해봐도 매우 위험하단 걸 알 수 있죠.
*갭투자에 대한 이해를 돕기 위해 중간 과정들(세금, 전세대출, 주택담보대출과정 등등)을 많이 생략했기 때문에 전체적인 흐름만 봐주시길 바랍니다.
*이 게시글은 갭투자를 권유하는 글이 아닙니다. 다시 한번 강조하지만, 리스크가 매우 높습니다.
*갭투자 방식(전세대출)을 투기가 아닌 실제 거주에 이용하는 사람도 있습니다.
LTV뜻
LTV는 영어로 `Loan To Value Ratio`를 말하는데요.
우리말로 `담보 인정 비율`을 뜻합니다.
말 그대로 담보 대비 대출금액의 비율입니다.
`주택담보대출`의 대출 가능 금액을 계산할 때 사용됩니다.
이는 부동산인 건물, 토지 뿐만 아니라 동산인 자동차 담보 대출에도 쓰이는 용어입니다.
담보 대출은 다들 아시다시피, `물건을 맡기고 돈을 빌린다`는 뜻입니다.
물건의 값이 비쌀수록 많은 돈을 빌릴 수 있겠죠.
`내가 이만큼 빌려주긴 하는데, 못 갚으면 네가 맡긴 거 팔 꺼야`
LTV는 이 담보대출의 비율을 말하는데, 10억짜리 아파트를 담보로 주택담보대출(주담대) 8억을 받았으면, LTV는 80%가 되는 것입니다.
간단히 말하면, [LTV = 대출한도비율] 입니다.
LTV가 높다는 소리는 담보물 대비 대출 금액이 높다는 것을 말합니다.
그런데 돈을 빌려준 그 사람이 시간이 지나도록 돈을 안 갚습니다.
담보 맡긴 집을 팔아 대출금(대출원리금)을 회수해야 하는데, 하필 이면 그 때 집값이 떨어졌습니다.
이 때 돈을 빌려준 입장(금융기관)은 손해가 이만저만이 아니겠죠.
또 LTV가 높으면, 은행 대출로 투기를 할 가능성도 높아집니다.
그래서 정부에선 LTV기준을 정해줍니다.
그런데 이 LTV기준이란 게 지역마다 부동산 가격이 달라, 지역마다 다르게 정해지는데요.
기본 틀은 정부가 제시하고, 지자체마다 이 비율이 달라집니다.
LTV계산
LTV = 대출금 / 담보가능금
대출가능금(대출한도) = 공정가(담보물가격) x LTV비율 x 은행의 대출 허용 비율(은행 별 상이)
현행(20년 6월) 주택 임대(매매)사업자의 규제지역 내 주택담보대출의 LTV는 20%에서 50%의 수준이었고, 비규제지역내 주택 임대(매매) 사업자 주택담보대출 LTV는 규제가 없었습니다.
그런데 6.17부동산 대책에서는 모든 지역(규제,비규제포함)의 주택 임대(매매)사업자에 대하여 주택담보대출을 금지하였습니다.(7월 1일부터)
조정대상지역, 투기과열지구 목록, 9억초과, 15억초과 등 자세한 [6.17부동산대책]은 내용이 많기 때문에 별개의 글로 작성 할 예정입니다.
이번 부동산 대책이 정말로 투기 바람을 잠재울 수 있을지, 전세가 상승에 영향이 있지는 않을지... 지켜봐야겠습니다.
생밀정ⓒLIFEEXO
reference 국토교통부200617
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