8.4 부동산대책 수도권 주택공급 확대방안 주요지역+주요내용/공공재개발 공공임대 청약제도 개편
7.10 부동산 대책 이후, 8.4 부동산 대책이 발표되었다.
주요 골자는 서울권역 등 수도권 주택공급 확대이다.
정부의 8.4부동산 대책에 대해 정리해보았다.
📣주택공급방안
- 서울권역 중심으로 주택 총 262,000호+a를 추가로 공급 할 예정이다.
[신규 공급 132,000호+a +공공분양 사전청약 60,000호 + 기발표 공급 예정 물량 70,000호 (5.6대책)]
[8.4 대책을 포함해, 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정 = 3기 신도시 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) +수도권 내 기 추진 중 정비사업 30만호 +8.4대책 신규공급 13.2만호]
- 공급 대상 : 실수요자를 대상으로 집중 공급할 예정이다.
- 공급 방법 : 군부지, 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴하고, 노후 단지를 고밀로 재건축하여 도심 내 공급 예정이다.
※8.4부동산대책 서울권역 주택공급 물량 확대 13.2만호+a(21~28년)
📣주택공급방안 주요내용
주요내용 목차
신규택지 발굴
- 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화
- 재건축 및 재개발 등 정비사업 공공성 강화
- 규제완화 등을 통한 도심공급 확대
- 기존 공공분양 물량 사전청약 확대
1. 신규택지 발굴 → 33,000호
①도심 내 군부지 활용지역은 서울 노원(태릉CC), 용산(캠프킴)이다.
- 13,100호. 생활SOC(공원 등)조성. 태릉CC(10,000호). 용산 캠프킴(3,100호.삼각지역 인근). 태릉 CC 호수활용하여 공원녹지 조성.
💡태릉CC 광역교통개선대책(안)
* 사업 추진 과정에서 변동 가능
1. 철도 : 경춘선 열차를 추가 투입(상봉～마석구간)하여 출퇴근 시격 10여분 단축
2. 도로 : 인근 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화, 용마산로 지하화, 북부간선도로 묵동IC∼신내IC 확장(6→8차로), 신내IC․묵동IC 개선 등
3. 대중교통 : 태릉 CC와 갈매역, 화랑대역 등 인근 지하철역을 연계한 BRT 신설
☞ 서울시 등과 계획을 구체화하고, 대광위 심의를 거쳐 교통대책 확정
②공공기관 이전, 유휴부지 지역은 과천(정부 과천청사 일대), 서초(서울지방조달청)등이다.
- 공공기관이 이전하는 부지와 공공기관이 보유한 유휴부지에 6,200호 건설 예정. 과천청사 일대(4,000호). 서울지방조달청(1,000호). 국립외교원 유휴부지(600호). LH 서울지역본부(200호).
*특히 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년,신혼부부에게 공급할 예정이다.(SETEC은 참실MICE와 연계하여 용도전환을 추후 검도 할 예정)
③공공기관 미매각부지 지역은 마포(상암 DMC미매각 부지), 송파(SH마곡 미매각 부지)등이다.
- LH,SH등 공공기관의 미매각 부지에 4,500호 건설. 상암 DMC 미매각부지(2,000호). SH마곡 미매각부지(1,200호). 천왕 미매각 부지(400호). LH여의도부지(300호) 등
④공공시설 복합개발 지역은 수도권(노후 우체국 복합개발), 중랑(면목행정복합타운)등이다.
- 노후 우체국, 공공청사 등을 주택과 복합개발하여 6,500호 공급. 노후 우체국 복합개발(퇴계로5가 등 1,000호), 서부면허시험장(3,500호), 면목행정타운(1,000호), 구로 시립도서관(300호) 등
※신규택지발굴 총괄정리
*노후 우체국(1,000호), 감정원 및 일자리 연계 행복주택(400호), 미공개부지(1,900호) 등 3,300호 포함
*이와 함께, 5.6대책 등에 포함되었으나 사전협의 등으로 부지가 공개되지 않았던 노량진역사 등 고밀개발을 통해 편의시설·공공주택 단계적 공급 예정
2. 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 → 24,000호
① 3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향
- 3기 신도시 등의 주거단지 밀도를 높여 20,000호 추가 공급한다.
※3기 신도시 등 주택공급 확대 계획(만호)
② 기존사업 확장, 고밀화
- 4,200호 공급. 용도 상향 등을 통해 복합 개발 예정 부지의 주거 기능을 강화한다.
*기존 발표한 서울의료원 부지확장(800호 → 3,000호) 및 용산정비창(8,000호 → 10,000호) 공급확대
3. 재건축 및 재개발 등 정비사업 공공성 강화 → 70,000호
① 공공참여형 고밀 재건축 도입
- 5년간 50,000호 +a. 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 `공공참여형 고밀재건축`을 도입한다.
- LH,SH등 공공이 참여(소유자2/3동의)하여 도시규제완하를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수한다.
- 용적률 300% ~ 500% 수준으로 규제를 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용한다.(도시정비법개정. 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율 상한과 공원설치 의무 완화)
- 절차지원 : 서울시, 자치구, 조합 등이 참여하는 `공공참여형 고밀재건축사업 지원T/F`운영
- 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수한다.(서울시가 주택순증, 분담금 등 고려하여 세부기준을 마련)
- 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부, 청년 등을 위한 공공분양(50%)으로 활용한다.(지자체 결정 자율권 부여)
*임대방식 예시 : 행복주택, 청년층(3040) 위한 장기임대주택 등
*공공분양 예시(지분적립형 분양주택) : 초기에는 일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려 최종 100% 매입, 나머지는 임대료 지불
- 시장 과열 발생 시 관계기관 합동 실거래 조사등을 통해 시장관리하여 투기를 방지한다.
② 정비 예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화
- 20,000호+a. 주거환경정비가 필요하지만, 아직 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서 공공재개발이 가능하도록 허용한다.
*공공재개발 : LH,SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(ex.2종>3종), 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브 제공(5.6대책)
- LH,SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공등을 통해 재개발 사업을 신속하게 추진하는 것을 지원한다.
- 정비 예정, 해제 구역에도 쾌적한 주거공간을 조성하여 지역 주민등에게도 공급한다.
4.규제완화 등을 통한 도심공급 확대 → 5,000호+a
① 노후 공공임대단지의 재정비를 통해 도심내 주택공급을 확대하고 기존 거주민의 삶의 질을 개선한다
- 3,000호 시범사업 선정
②민간사업자도 공실 오피스, 상가를 주거용도 전환, 공공지원민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원한다.
- 리모델링비용 융자 지원, 주차장 추가설치 면제 등 지원.
- 다만, 임대 의무기간, 차량 소유자 입주제한 등 요건 적용.
③도시 계획 수립 기준 완화 등 제도 개선
- 역세권 준주거, 상업지역에서 적용 가능한 복합용도 개발 지구 단위계획을 역세권 주거지역에도 확대하고 용적률을 완화한다.(최대 700%)
- 입지규제 최소구역 제도를 개선하여 활성화 추진.
- `준공업지역 순환정비 사업(5.6대책)`은 사업지 2개소를 추가 발굴(1~2 > 3~4곳)
- 6개월 이상 장기 공실로 남아있는 공공임대주택의 입주요건을 완화하여 주거공간 마련이 시급한 무주택장게 임대(기본4년거주)
*서울 내 약 900호(20년6월기준). 도시근로자 월평균소득의 50~100%이항서 150%이하(2인기준657만원)으로 개선, 자산요건은 유지.
- 공공분양물량 중 지분적립형 분양주택(주택지분을 장기간 분할취득)을 시범도입하여 생에최초지 등 무주택 실수요지의 내집 마련을 지원.
5. 기존 공공분양 물량 사전청약 확대 → 60,000호
- 기존 계획된 공동택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전청약을 당초 9,000호에서 60,000호(21년 3만,22년3만)로 대폭 확대한다.
*청약시스템이 구축되는 21년 3분기부터 사전청약 접수 시작
💡8.4 부동산 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50%이상을 생애최초 구입자, 청년, 신혼부부 등에게 공급한다.
- 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선을 적용
※서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄정리
2020ⓒLIFEEXO
reference 기획재정부, 국토교통부 200804
*본 자료는 기획재정부, 국토교통부의 발표를 근거로 작성되었지만, 개인적인 정리이기에 오류가 있을 수 있습니다.
